淮南市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（（2021年12月28日淮南市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過(guò)2022年3月25日安徽省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議批準(zhǔn)））

????目錄

第一章　總則

第二章　業(yè)主組織

第三章　前期物業(yè)管理

第四章　物業(yè)服務(wù)

第五章　物業(yè)使用維護(hù)

第六章　法律責(zé)任

第七章　附則

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、文明的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)管。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條　住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)。

第四條　市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。

淮南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、淮南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和毛集社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的管理委員會(huì)按照職責(zé)做好本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第五條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管工作，履行下列職責(zé)：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等示范文本和技術(shù)規(guī)范；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督縣區(qū)依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（五）監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）；

（六）建立健全物業(yè)管理誠(chéng)信檔案制度；

（七）建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信息系統(tǒng)；

（八）指導(dǎo)和監(jiān)督本市物業(yè)管理協(xié)會(huì)開(kāi)展行業(yè)自律和服務(wù)工作；

（九）監(jiān)管工程質(zhì)量保證金；

（十）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；

（十一）受理房屋質(zhì)量和供水、供氣、供熱問(wèn)題的投訴；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條　縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管工作，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理工作；

（二）負(fù)責(zé)臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)材料備案工作；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（四）監(jiān)督、管理專項(xiàng)維修資金；

（五）采集、核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，建立物業(yè)管理誠(chéng)信檔案，并接受查詢；

（六）組織業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、居（村）民委員會(huì)成員等開(kāi)展物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)；

（七）組織推動(dòng)老舊住宅小區(qū)實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理；

（八）監(jiān)管工程質(zhì)量保證金；

（九）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；

（十）受理房屋質(zhì)量和供水、供氣、供熱問(wèn)題的投訴；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

市轄區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)、第五項(xiàng)至第十一項(xiàng)規(guī)定的職責(zé)。

第七條　市和縣、區(qū)相關(guān)行政管理部門(mén)或者機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，做好相關(guān)行政執(zhí)法和監(jiān)管工作：

（一）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)高空拋物等影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)燃放煙花爆竹、監(jiān)控安防、車(chē)輛停放、養(yǎng)犬等開(kāi)展監(jiān)督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，做好流動(dòng)人口監(jiān)管工作；

（二）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)影響消防設(shè)施、消防通道安全行為的監(jiān)管工作；

（三）生態(tài)環(huán)境部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)以及周邊環(huán)境保護(hù)工作的監(jiān)管，依法查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為；

（四）自然資源和規(guī)劃管理部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實(shí)以及違法建設(shè)的認(rèn)定；

（五）城市管理行政執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)查處裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、占道經(jīng)營(yíng)、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂貼廣告、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等違法行為以及生活垃圾分類、住宅小區(qū)園林綠化驗(yàn)收、綠地占用、樹(shù)木砍伐移植行為的監(jiān)管工作；

（六）人民防空部門(mén)負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施的建設(shè)與使用的監(jiān)督檢查；

（七）市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全的監(jiān)督檢查和物業(yè)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)的查處；

（八）發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)管電力設(shè)施、電能保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、調(diào)整和監(jiān)督等工作。

司法、經(jīng)信、財(cái)政、民政等部門(mén)按照各自職責(zé)，做好相關(guān)監(jiān)管保障工作。

第八條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)管的下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（三）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會(huì)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，做好住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)管工作。

第二章　業(yè)主組織

第九條　首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、公安派出所、居（村）民委員會(huì)代表組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開(kāi)展籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

第十條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點(diǎn)三元且總額不少于二萬(wàn)元，最高不超過(guò)十萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定銀行賬戶。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第十一條　老舊小區(qū)成立首次業(yè)主大會(huì)所需資料，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)調(diào)取，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、人防等單位和消防救援機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)對(duì)首次業(yè)主大會(huì)籌備組就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢調(diào)取依法予以配合。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)為老舊小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)提供必要的條件。

第十二條　業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定、修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（五）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（六）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)；

（七）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（八）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（九）使用專項(xiàng)維修資金；

（十）籌集專項(xiàng)維修資金；

（十一）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十二）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十三）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

前款業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第十項(xiàng)至第十二項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督組織召開(kāi)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能形成相關(guān)決議決定或者業(yè)主就會(huì)議議題內(nèi)容存在重大意見(jiàn)分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起三十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究、指導(dǎo)修改完善相關(guān)議題后，督促組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新表決。

第十四條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況，制作、保存業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（三）擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）擬定公共收益的使用、管理方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（八）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（九）調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）煽動(dòng)業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息，打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（六）騙取、挪用、侵占專項(xiàng)維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益；

（八）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益；

（九）損壞共用設(shè)施設(shè)備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，以及違法出租房屋；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。鼓勵(lì)中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、具備專業(yè)知識(shí)的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員。管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以規(guī)定，有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員：

（一）因故意犯罪被處刑罰正在執(zhí)行、執(zhí)行完畢未滿五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；

（二）因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰未滿一年的；

（三）違反約定拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書(shū)確認(rèn)，拒不執(zhí)行的；

（四）違反社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德，造成不良影響的；

（五）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系的；

（六）業(yè)主大會(huì)決定的其他情形。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公開(kāi)下列信息，公開(kāi)時(shí)間不得少于十五日：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員和專職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（六）每半年度物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

（七）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位的處分情況；

（八）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（九）每半年度使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章情況；

（十）依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的其他信息。

前款規(guī)定的信息有變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更后的信息向全體業(yè)主公開(kāi)。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)會(huì)議議事規(guī)則確定，每屆任期一般不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

換屆選舉小組參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的人員構(gòu)成組建。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置通告全體業(yè)主，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好監(jiān)督指導(dǎo)工作。

業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)，逾期仍不履職的，可以指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。

第二十條　同一物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)的，可以在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第二十一條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，無(wú)償提供業(yè)主使用。鼓勵(lì)業(yè)主采用物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)共同決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十二條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)期滿后，已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未成立業(yè)主大會(huì)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織業(yè)主自行或者聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第二十三條　新建住宅小區(qū)物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。在物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加，并接受其監(jiān)督?？h區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到邀請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)派員參加。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將承接查驗(yàn)情況在交房時(shí)書(shū)面告知業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。

第二十四條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。保修期限屆滿后，建設(shè)單位申請(qǐng)返還保證金的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居（村）民委員會(huì)意見(jiàn)。

第四章　物業(yè)服務(wù)

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并積極拓展增值服務(wù)，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理區(qū)域派駐負(fù)責(zé)人員和必要的工作人員，履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供清潔衛(wèi)生、綠化補(bǔ)植養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本服務(wù)；

（二）依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備；

（三）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；

（四）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，采取合理措施保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全；

（五）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況；

（六）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（七）協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人通過(guò)提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露在物業(yè)服務(wù)中獲取的業(yè)主、物業(yè)使用人個(gè)人信息，不得強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人購(gòu)買(mǎi)其提供或者指定的商品或者服務(wù)，不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市物業(yè)管理信息系統(tǒng)或者其他約定方式，聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，并建立投訴受理制度，公開(kāi)投訴電話等投訴方式，及時(shí)接受業(yè)主、物業(yè)使用人投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十日內(nèi)作出答復(fù)。投訴人對(duì)答復(fù)有異議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)等有關(guān)部門(mén)投訴。

第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)、及時(shí)更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員、工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應(yīng)急處置措施等；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的其他信息。

第二十九條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，因原物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、使用不當(dāng)造成無(wú)法正常使用的，應(yīng)當(dāng)由其組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第三十條　住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照法定程序每三年對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，并向社會(huì)公布。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停用門(mén)禁卡、電梯卡或者停電、停水、停氣等限制方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五章　物業(yè)使用維護(hù)

第三十二條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的公共收益在扣除合理成本之后，歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬保管，業(yè)主大會(huì)或者由業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用。

公共收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用不足等服務(wù)于業(yè)主共同利益的其他需要。

第三十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

車(chē)位（庫(kù)）數(shù)量等于或者低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，原則上每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或者租用一個(gè)車(chē)位（庫(kù)）。

住宅小區(qū)內(nèi)有空閑車(chē)位（庫(kù)），業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕出租。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，建設(shè)單位不得將停車(chē)位出售、附贈(zèng)。移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，其維護(hù)管理所需費(fèi)用從收取的租金中支出。

第三十四條　住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和停放規(guī)則由業(yè)主大會(huì)決定。

違反管理規(guī)約，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)，經(jīng)勸阻后拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照管理規(guī)約采取約束性措施或者請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)依法處理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由機(jī)動(dòng)車(chē)所有人或者管理人承擔(dān)。

第三十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，或者未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

（三）擅自改變房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（七）侵占綠地、損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

（八）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)、停放車(chē)輛；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾，高空拋物；

（十）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（十一）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（十二）擅自架設(shè)電線、電纜；

（十三）違法飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主的正常生活；

（十四）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（十五）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，在消防車(chē)通道、消防車(chē)登高操作場(chǎng)地、登高操作面上設(shè)置障礙物，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材；

（十六）違反國(guó)家消防安全管理規(guī)定為電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電；

（十七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第三十六條　業(yè)主進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開(kāi)工前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記。業(yè)主拒不辦理登記等手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主住宅裝飾裝修活動(dòng)的巡查，及時(shí)制止違規(guī)裝修行為；制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記、處理。

第三十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其所有或者使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物等存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時(shí)處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)外墻、樓梯等共用部位的日常巡查，及時(shí)維修整改，消除安全隱患，并及時(shí)按照相關(guān)程序報(bào)修。

第三十八條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其名下的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓。

單次維修、更新、改造涉及的相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用賬戶余額不足的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

第三十九條　市和縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接和承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算、參與社區(qū)治理情況等事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的評(píng)估結(jié)果，可以作為業(yè)主大會(huì)續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的參考。

第四十條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約行為的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止、投訴、舉報(bào)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并將情況存檔備查。勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)，相關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、處理。

第四十一條　縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)制作包含轄區(qū)相關(guān)行政管理部門(mén)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理機(jī)構(gòu)聯(lián)系方式在內(nèi)的公示牌（欄）并在住宅小區(qū)顯著位置公示，相關(guān)部門(mén)和單位應(yīng)當(dāng)配合提供更新信息。

第六章　法律責(zé)任

第四十二條　違反本條例第三十一條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停用門(mén)禁卡、電梯卡或者停電、停水、停氣等限制方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)責(zé)令限期改正。

第四十三條　違反本條例第三十五條第十六項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人違反國(guó)家消防安全管理規(guī)定為電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，處以五百元以上一千元以下罰款。

第四十四條　違反本條例規(guī)定，市和縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等行為的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。

第四十五條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章　附則

第四十六條　業(yè)主依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾淼?，按照?guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；國(guó)家、省未有規(guī)定的，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第四十七條　市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定具體實(shí)施辦法。

第四十八條　本條例自2022年5月1日起施行。

淮南市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

（（2021年12月28日淮南市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過(guò)2022年3月25日安徽省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議批準(zhǔn)））

????目錄

第一章　總則

第二章　業(yè)主組織

第三章　前期物業(yè)管理

第四章　物業(yè)服務(wù)

第五章　物業(yè)使用維護(hù)

第六章　法律責(zé)任

第七章　附則

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、文明的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)管。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條　住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)。

第四條　市和縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。

淮南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、淮南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和毛集社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的管理委員會(huì)按照職責(zé)做好本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第五條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管工作，履行下列職責(zé)：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等示范文本和技術(shù)規(guī)范；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督縣區(qū)依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（五）監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）；

（六）建立健全物業(yè)管理誠(chéng)信檔案制度；

（七）建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信息系統(tǒng)；

（八）指導(dǎo)和監(jiān)督本市物業(yè)管理協(xié)會(huì)開(kāi)展行業(yè)自律和服務(wù)工作；

（九）監(jiān)管工程質(zhì)量保證金；

（十）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；

（十一）受理房屋質(zhì)量和供水、供氣、供熱問(wèn)題的投訴；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條　縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管工作，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理工作；

（二）負(fù)責(zé)臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)材料備案工作；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（四）監(jiān)督、管理專項(xiàng)維修資金；

（五）采集、核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，建立物業(yè)管理誠(chéng)信檔案，并接受查詢；

（六）組織業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、居（村）民委員會(huì)成員等開(kāi)展物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)；

（七）組織推動(dòng)老舊住宅小區(qū)實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理；

（八）監(jiān)管工程質(zhì)量保證金；

（九）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；

（十）受理房屋質(zhì)量和供水、供氣、供熱問(wèn)題的投訴；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

市轄區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)、第五項(xiàng)至第十一項(xiàng)規(guī)定的職責(zé)。

第七條　市和縣、區(qū)相關(guān)行政管理部門(mén)或者機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，做好相關(guān)行政執(zhí)法和監(jiān)管工作：

（一）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)高空拋物等影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)燃放煙花爆竹、監(jiān)控安防、車(chē)輛停放、養(yǎng)犬等開(kāi)展監(jiān)督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，做好流動(dòng)人口監(jiān)管工作；

（二）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)影響消防設(shè)施、消防通道安全行為的監(jiān)管工作；

（三）生態(tài)環(huán)境部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)以及周邊環(huán)境保護(hù)工作的監(jiān)管，依法查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為；

（四）自然資源和規(guī)劃管理部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實(shí)以及違法建設(shè)的認(rèn)定；

（五）城市管理行政執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)查處裝修過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、占道經(jīng)營(yíng)、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂貼廣告、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等違法行為以及生活垃圾分類、住宅小區(qū)園林綠化驗(yàn)收、綠地占用、樹(shù)木砍伐移植行為的監(jiān)管工作；

（六）人民防空部門(mén)負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施的建設(shè)與使用的監(jiān)督檢查；

（七）市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全的監(jiān)督檢查和物業(yè)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)的查處；

（八）發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)管電力設(shè)施、電能保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、調(diào)整和監(jiān)督等工作。

司法、經(jīng)信、財(cái)政、民政等部門(mén)按照各自職責(zé)，做好相關(guān)監(jiān)管保障工作。

第八條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)管的下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（三）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會(huì)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，做好住宅小區(qū)物業(yè)監(jiān)管工作。

第二章　業(yè)主組織

第九條　首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、公安派出所、居（村）民委員會(huì)代表組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開(kāi)展籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

第十條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點(diǎn)三元且總額不少于二萬(wàn)元，最高不超過(guò)十萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定銀行賬戶。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第十一條　老舊小區(qū)成立首次業(yè)主大會(huì)所需資料，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)調(diào)取，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、人防等單位和消防救援機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)對(duì)首次業(yè)主大會(huì)籌備組就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢調(diào)取依法予以配合。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)為老舊小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)提供必要的條件。

第十二條　業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定、修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（五）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（六）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)；

（七）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（八）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（九）使用專項(xiàng)維修資金；

（十）籌集專項(xiàng)維修資金；

（十一）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十二）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十三）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

前款業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第十項(xiàng)至第十二項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督組織召開(kāi)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能形成相關(guān)決議決定或者業(yè)主就會(huì)議議題內(nèi)容存在重大意見(jiàn)分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起三十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究、指導(dǎo)修改完善相關(guān)議題后，督促組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新表決。

第十四條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作和物業(yè)管理實(shí)施情況，報(bào)告業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和公共收益的分配與使用情況，制作、保存業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（三）擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）擬定公共收益的使用、管理方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（八）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（九）調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）煽動(dòng)業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息，打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（六）騙取、挪用、侵占專項(xiàng)維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益；

（八）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益；

（九）損壞共用設(shè)施設(shè)備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，以及違法出租房屋；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。鼓勵(lì)中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、具備專業(yè)知識(shí)的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員。管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以規(guī)定，有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員：

（一）因故意犯罪被處刑罰正在執(zhí)行、執(zhí)行完畢未滿五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；

（二）因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰未滿一年的；

（三）違反約定拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書(shū)確認(rèn)，拒不執(zhí)行的；

（四）違反社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德，造成不良影響的；

（五）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系的；

（六）業(yè)主大會(huì)決定的其他情形。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公開(kāi)下列信息，公開(kāi)時(shí)間不得少于十五日：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員和專職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（六）每半年度物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；

（七）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位的處分情況；

（八）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（九）每半年度使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章情況；

（十）依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的其他信息。

前款規(guī)定的信息有變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更后的信息向全體業(yè)主公開(kāi)。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)會(huì)議議事規(guī)則確定，每屆任期一般不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

換屆選舉小組參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的人員構(gòu)成組建。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置通告全體業(yè)主，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好監(jiān)督指導(dǎo)工作。

業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)，逾期仍不履職的，可以指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。

第二十條　同一物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)的，可以在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第二十一條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，無(wú)償提供業(yè)主使用。鼓勵(lì)業(yè)主采用物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)共同決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十二條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)期滿后，已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未成立業(yè)主大會(huì)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織業(yè)主自行或者聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第二十三條　新建住宅小區(qū)物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。在物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加，并接受其監(jiān)督。縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到邀請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)派員參加。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將承接查驗(yàn)情況在交房時(shí)書(shū)面告知業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。

第二十四條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。保修期限屆滿后，建設(shè)單位申請(qǐng)返還保證金的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居（村）民委員會(huì)意見(jiàn)。

第四章　物業(yè)服務(wù)

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并積極拓展增值服務(wù)，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理區(qū)域派駐負(fù)責(zé)人員和必要的工作人員，履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供清潔衛(wèi)生、綠化補(bǔ)植養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本服務(wù)；

（二）依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備；

（三）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；

（四）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，采取合理措施保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全；

（五）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況；

（六）接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（七）協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人通過(guò)提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露在物業(yè)服務(wù)中獲取的業(yè)主、物業(yè)使用人個(gè)人信息，不得強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人購(gòu)買(mǎi)其提供或者指定的商品或者服務(wù)，不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市物業(yè)管理信息系統(tǒng)或者其他約定方式，聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，并建立投訴受理制度，公開(kāi)投訴電話等投訴方式，及時(shí)接受業(yè)主、物業(yè)使用人投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十日內(nèi)作出答復(fù)。投訴人對(duì)答復(fù)有異議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)等有關(guān)部門(mén)投訴。

第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)、及時(shí)更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員、工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應(yīng)急處置措施等；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的其他信息。

第二十九條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，因原物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、使用不當(dāng)造成無(wú)法正常使用的，應(yīng)當(dāng)由其組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第三十條　住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照法定程序每三年對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，并向社會(huì)公布。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停用門(mén)禁卡、電梯卡或者停電、停水、停氣等限制方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五章　物業(yè)使用維護(hù)

第三十二條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的公共收益在扣除合理成本之后，歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬保管，業(yè)主大會(huì)或者由業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用。

公共收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用不足等服務(wù)于業(yè)主共同利益的其他需要。

第三十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

車(chē)位（庫(kù)）數(shù)量等于或者低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，原則上每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或者租用一個(gè)車(chē)位（庫(kù)）。

住宅小區(qū)內(nèi)有空閑車(chē)位（庫(kù)），業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕出租。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，建設(shè)單位不得將停車(chē)位出售、附贈(zèng)。移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，其維護(hù)管理所需費(fèi)用從收取的租金中支出。

第三十四條　住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和停放規(guī)則由業(yè)主大會(huì)決定。

違反管理規(guī)約，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)，經(jīng)勸阻后拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照管理規(guī)約采取約束性措施或者請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)依法處理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由機(jī)動(dòng)車(chē)所有人或者管理人承擔(dān)。

第三十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，或者未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

（三）擅自改變房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（七）侵占綠地、損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

（八）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)、停放車(chē)輛；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾，高空拋物；

（十）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（十一）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（十二）擅自架設(shè)電線、電纜；

（十三）違法飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主的正常生活；

（十四）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（十五）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，在消防車(chē)通道、消防車(chē)登高操作場(chǎng)地、登高操作面上設(shè)置障礙物，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材；

（十六）違反國(guó)家消防安全管理規(guī)定為電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電；

（十七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第三十六條　業(yè)主進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開(kāi)工前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記。業(yè)主拒不辦理登記等手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主住宅裝飾裝修活動(dòng)的巡查，及時(shí)制止違規(guī)裝修行為；制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記、處理。

第三十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其所有或者使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物等存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時(shí)處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)外墻、樓梯等共用部位的日常巡查，及時(shí)維修整改，消除安全隱患，并及時(shí)按照相關(guān)程序報(bào)修。

第三十八條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其名下的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓。

單次維修、更新、改造涉及的相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用賬戶余額不足的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

第三十九條　市和縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接和承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算、參與社區(qū)治理情況等事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的評(píng)估結(jié)果，可以作為業(yè)主大會(huì)續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的參考。

第四十條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約行為的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止、投訴、舉報(bào)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并將情況存檔備查。勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)，相關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、處理。

第四十一條　縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)制作包含轄區(qū)相關(guān)行政管理部門(mén)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理機(jī)構(gòu)聯(lián)系方式在內(nèi)的公示牌（欄）并在住宅小區(qū)顯著位置公示，相關(guān)部門(mén)和單位應(yīng)當(dāng)配合提供更新信息。

第六章　法律責(zé)任

第四十二條　違反本條例第三十一條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停用門(mén)禁卡、電梯卡或者停電、停水、停氣等限制方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)責(zé)令限期改正。

第四十三條　違反本條例第三十五條第十六項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人違反國(guó)家消防安全管理規(guī)定為電動(dòng)摩托車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，處以五百元以上一千元以下罰款。

第四十四條　違反本條例規(guī)定，市和縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等行為的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。

第四十五條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章　附則

第四十六條　業(yè)主依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾淼?，按照?guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；國(guó)家、省未有規(guī)定的，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第四十七條　市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定具體實(shí)施辦法。

第四十八條　本條例自2022年5月1日起施行。